【Face to Face】房屋投资,何不放眼二手市场?

2016-07-28 专访:李嫣莉 StarProperty.my StarProperty.my

每一间房产,都有一个卖家。


如今大马房屋市场放缓,对于投资者似乎是坏消息,然而对于英国房产投资达人黄永雄而言,这反而是个商机。


他指出,如今有许多屋主因为面对种种经济困境或私人问题,而无法继续供房。


对于屋主而言,原本视为资产的房屋,在没有能力缴付贷款的情形下,反而成为了经济负担,他们急需脱手自己的房屋套取现金,而投资者便可以根据市价,取得真正具投资价值的房产。


 “发展商给予的房屋折扣,经常是在抬高价格后才给予优惠,然而若是你接触了业主,却可以根据真正的市价,向他们要求折扣,而这种真正根据市价评估衡量的投资,才可以保障稳定收益。”


黄永雄根据自己多年来在英国投资房产的经验,与《潮楼产业》读者分享在大马另一种投资途径,其中包括短期转售(DealFlipping)。


短期转售并非什么新手法,投机者经常在买房之后,在楼盘建竣之前变卖房子,当中无需太多成本,只需要走一些法律程序,这种炒楼方法也是推动大马房产市场火红的原因之一,然而随着资本利得税实施及借贷难度升级,这种交易逐渐减少。


经验老练的黄永雄当然不玩这种初阶的手法,他主张在二手房屋市场中和屋主交换合约,换取房屋“控制权”而非“所有权”。


 “当你获得了物业的控制权,如果你决定不予购买,便无需负担资本利得税,也可将合约转售给另一方,这就可避开短期转售的税务。”


租凭优先合约(Lease-Option

假设案例(一):

A业主面对财务困境而无法缴付贷款,若他要立即脱售手上房产,就必须给予买家很大的折扣,若A业主不愿承受这样的损失,他可以如何做呢?


在这种情形下,投资者B可提供租凭优先合约,即B将会缴付该房产贷款,以此接手房产的控制权,然后去物色其他租户入住这间房子,而AB将在合约中定下期限,B拥有购买该房产的优先权,价格也注明在合约内。


当中的「租凭」,便是指B缴付的房贷。


而所谓的「优先」,便是B在期限内拥有以固定价格购买该房产的优先权。


 B可在赚取租金收益(若租金扣除每月供期后依然有现金流)的同时,还可享有房产升值带来的未来潜在利润。


对于A而言,他不必因为急着脱售房产而蒙受房子售价过低的损失。如果双方达致共识,两人甚至可以共同分享当中的利润。


当然,这类投资合约还有许多需要详细斟酌的因素,包括若A在合约履行期间逝世应作何安排?若A改变主意可怎么办?

 

租赁购买(Rent-to-Buy

假设案例(二)

租客可向房东提议,以更高的定金或租金及更长的租凭期限,取得房子的优先购买权。


在双方同意制定的合约期间,租客可随时以合约中定好的价格购买房子,而早前给予的高额定金,可用以填补部分房价,而双方也可以制定一些特别的条款,包括可将合约转售给第三方。


“在这情形下,租客其实已经拥有一间房子,只要他有足够经济能力,便可以购买自己租用的房子。”


为何房东也愿意签署这合约呢?

 黄永雄指出,一些人或许是意外情形下成为房东,如一些人因为各种缘故搬家,结果空置出的房间便要租出去。


“可是,成为房东其实不简单,需要持续管理房子和租客,如果有租客提出以优先购买权条件,愿意减少房东的责任,而房东这时又缺钱用,有个以买屋为前提的长期租客,更是最好不过。”


若善用并尊重合约精神,房东和租客都可达双赢。

 

投资与投机,绝不只是一字之差。

根据黄永雄的见解,投机是以十足市价或超越市价的价值购买房屋,并寄望于房产持续升值以获得利润,这现象尤其在马来西亚这种繁荣经济市场最为常见。


“而投资是在购买房屋时,便赚取了利润,因为你是以低于市价的价格购买房产。”


在英国已有多年投资房产经验的他,认为相比起英国,大马房产市场更为投机性,并可看到许多投机者,在没足够了解市场的情况下贸然买房。


不足的市场教育、从众心态以及房产的过度供应,都是造成大马投机情况泛滥的原因。


黄永雄指出,无论是哪里的房地产市场都有其循环周期,背景不同却殊途同归,各有其起落之时,而大马和英国的主要差别,便是正处于不同的周期阶段。


他指出,英国最近期的投机时期,约在2001年至2008年之间。


“当时,英国房地产市场的繁荣发展,主要是因为融资便利,英国当时有个抵押贷款 (Buy-to-let mortgage)让借贷者购买房屋作租屋之用,并且不论薪水收入。”


这情形导致更多发展商加速建造高楼大厦以供人投资出租,而许多人也趁机成为投资者,然而他们入场容易,钱也损失得更快。


英国房产市场崩盘的时候,原本就钟情于有地房产的英国人,面对大楼公寓供过于求的现象,租金收益下跌,投资者也血本无归。


黄永雄指出,大马和英国现象略有不同之处,在于公寓住宅仍有一定的市场需求。


然而,如今房屋数量快速增长,投机者一窝蜂地购买房产,却是基于一个错误的理念,认为房产升值将是无穷无尽。


黄永雄说,房产市场必然是有个繁荣衰退周期(Boom-bust cycle),只是在理想的情形下,即使在衰退的阶段,市场情形也比前一个周期价格更优,避免完全的损失。


他认为,大马人如今仍倾向于投资一手房产市场,是因为新发展项目的住宅相对设备齐全,因此投资者不需多费心神,然而这些便利也代表买家需要付出更多的代价,以更高的价格买屋,甚至超出合理市价。


“投资者愿意接受超出市价的新房产,是因为他们相信房价仍会持续增值,无穷无尽,只有当他们蒙受损失才会汲取教训。”


黄永雄将于731日,在Connexion@Nexus, BangsarSouth举办的WealthConference进行演讲。此活动由Wealth Mastery Academy举办,详情可浏览http://wma.my/wealthconference/


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