【Face to Face】房屋投资，何不放眼二手市场？
每一间房产，都有一个卖家。
如今大马房屋市场放缓，对于投资者似乎是坏消息，然而对于英国房产投资达人黄永雄而言，这反而是个商机。
他指出，如今有许多屋主因为面对种种经济困境或私人问题，而无法继续供房。
对于屋主而言，原本视为资产的房屋，在没有能力缴付贷款的情形下，反而成为了经济负担，他们急需脱手自己的房屋套取现金，而投资者便可以根据市价，取得真正具投资价值的房产。
“发展商给予的房屋折扣，经常是在抬高价格后才给予优惠，然而若是你接触了业主，却可以根据真正的市价，向他们要求折扣，而这种真正根据市价评估衡量的投资，才可以保障稳定收益。”
黄永雄根据自己多年来在英国投资房产的经验，与《潮楼产业》读者分享在大马另一种投资途径，其中包括短期转售（DealFlipping）。
短期转售并非什么新手法，投机者经常在买房之后，在楼盘建竣之前变卖房子，当中无需太多成本，只需要走一些法律程序，这种炒楼方法也是推动大马房产市场火红的原因之一，然而随着资本利得税实施及借贷难度升级，这种交易逐渐减少。
经验老练的黄永雄当然不玩这种初阶的手法，他主张在二手房屋市场中和屋主交换合约，换取房屋“控制权”而非“所有权”。
“当你获得了物业的控制权，如果你决定不予购买，便无需负担资本利得税，也可将合约转售给另一方，这就可避开短期转售的税务。”
租凭优先合约（Lease-Option）
假设案例（一）：
A业主面对财务困境而无法缴付贷款，若他要立即脱售手上房产，就必须给予买家很大的折扣，若A业主不愿承受这样的损失，他可以如何做呢？
在这种情形下，投资者B可提供租凭优先合约，即B将会缴付该房产贷款，以此接手房产的控制权，然后去物色其他租户入住这间房子，而A和B将在合约中定下期限，B拥有购买该房产的优先权，价格也注明在合约内。
当中的「租凭」，便是指B缴付的房贷。
而所谓的「优先」，便是B在期限内拥有以固定价格购买该房产的优先权。
B可在赚取租金收益（若租金扣除每月供期后依然有现金流）的同时，还可享有房产升值带来的未来潜在利润。
对于A而言，他不必因为急着脱售房产而蒙受房子售价过低的损失。如果双方达致共识，两人甚至可以共同分享当中的利润。
当然，这类投资合约还有许多需要详细斟酌的因素，包括若A在合约履行期间逝世应作何安排？若A改变主意可怎么办？
租赁购买（Rent-to-Buy）
假设案例（二）
租客可向房东提议，以更高的定金或租金及更长的租凭期限，取得房子的优先购买权。
在双方同意制定的合约期间，租客可随时以合约中定好的价格购买房子，而早前给予的高额定金，可用以填补部分房价，而双方也可以制定一些特别的条款，包括可将合约转售给第三方。
“在这情形下，租客其实已经拥有一间房子，只要他有足够经济能力，便可以购买自己租用的房子。”
为何房东也愿意签署这合约呢？
黄永雄指出，一些人或许是意外情形下成为房东，如一些人因为各种缘故搬家，结果空置出的房间便要租出去。
“可是，成为房东其实不简单，需要持续管理房子和租客，如果有租客提出以优先购买权条件，愿意减少房东的责任，而房东这时又缺钱用，有个以买屋为前提的长期租客，更是最好不过。”
若善用并尊重合约精神，房东和租客都可达双赢。
投资与投机，绝不只是一字之差。
根据黄永雄的见解，投机是以十足市价或超越市价的价值购买房屋，并寄望于房产持续升值以获得利润，这现象尤其在马来西亚这种繁荣经济市场最为常见。
“而投资是在购买房屋时，便赚取了利润，因为你是以低于市价的价格购买房产。”
在英国已有多年投资房产经验的他，认为相比起英国，大马房产市场更为投机性，并可看到许多投机者，在没足够了解市场的情况下贸然买房。
不足的市场教育、从众心态以及房产的过度供应，都是造成大马投机情况泛滥的原因。
黄永雄指出，无论是哪里的房地产市场都有其循环周期，背景不同却殊途同归，各有其起落之时，而大马和英国的主要差别，便是正处于不同的周期阶段。
他指出，英国最近期的投机时期，约在2001年至2008年之间。
“当时，英国房地产市场的繁荣发展，主要是因为融资便利，英国当时有个抵押贷款 (Buy-to-let mortgage)，让借贷者购买房屋作租屋之用，并且不论薪水收入。”
这情形导致更多发展商加速建造高楼大厦以供人投资出租，而许多人也趁机成为投资者，然而他们入场容易，钱也损失得更快。
英国房产市场崩盘的时候，原本就钟情于有地房产的英国人，面对大楼公寓供过于求的现象，租金收益下跌，投资者也血本无归。
黄永雄指出，大马和英国现象略有不同之处，在于公寓住宅仍有一定的市场需求。
然而，如今房屋数量快速增长，投机者一窝蜂地购买房产，却是基于一个错误的理念，认为房产升值将是无穷无尽。
黄永雄说，房产市场必然是有个繁荣衰退周期（Boom-bust cycle），只是在理想的情形下，即使在衰退的阶段，市场情形也比前一个周期价格更优，避免完全的损失。
他认为，大马人如今仍倾向于投资一手房产市场，是因为新发展项目的住宅相对设备齐全，因此投资者不需多费心神，然而这些便利也代表买家需要付出更多的代价，以更高的价格买屋，甚至超出合理市价。
“投资者愿意接受超出市价的新房产，是因为他们相信房价仍会持续增值，无穷无尽，只有当他们蒙受损失才会汲取教训。”
黄永雄将于7月31日，在Connexion@Nexus, BangsarSouth举办的WealthConference进行演讲。此活动由Wealth Mastery Academy举办，详情可浏览http://wma.my/wealthconference/。
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